前天国家统计局公布的2020年人口普查住房数据显示，我国人均住房面积超过41平米，其中城镇家庭人均居住面积达到36.52平方米。我们发现这个水平已经超过少数发达国家，接近大多数发达国家。因为现有城镇人口住房基本饱和，而新增城镇人口将不断萎缩，我们判断2021年将是中国房地产市场的天花板。在2027年之前，商品住宅销售量大概率都会处于下降通道中。

(资料图)

一、2021年人均城镇住房面积达到37.8平米，比40年前增加了3.6倍

国家统计局近期公布的《中国人口普查年鉴-2020》中，详细披露了第七次人口普查分项数据中的住房资料。普查数据令人吃惊，2020年，我国家庭人均居住面积达到41.76平方米，平均每户居住面积达到111.18平方米。

其中，城市家庭平均每户住房面积是92.17平方米。人均住房面积为36.52平方米；农村家庭平均每户住房面积是150.47平方米。人均住房面积为51.03平方米。

2020年底，全国141212万人，53040万户，其中城镇人口90220万人，35747万户，户均2.52人；农村人口50992万人，17293万户，户均2.961人。

按上述数据计算，2020年全国住房存量达到5897013万平米，其中城镇3294834万平米，农村2602178万平米。

2021年，国家统计局公布的全国商品住宅销售面积为156532万平米。亦即截止2021年底，全国住房存量达到6053545万平米（不含这一年农村新建房屋面积），其中城镇3451366万平米。那么到2021年底，我国城镇人均住房面积达到了37.8平米，户均96.55平米。

而在1982年，我国城镇人均住房面积才不到8.2平米，城市住宅总面积17.22亿平米，大约相当于2021年一年的销售量。40年时间，城镇居民人均住房面积增加了3.6倍，城市住房总量增长了19倍。

二、商品住宅销售量中超过五分之一为拆迁安置房

2016年，国家统计局曾经公开过基于约16万住户的全国城乡住户一体化调查，当时公布的数据显示，2016年，全国人均住宅建筑面积40.8平方米，其中城乡人均住宅建筑面积分别为36.6、45.8平方米。当年农村居民拥有房屋2703299万平米，城镇居民拥有住房2902453万平米，全国城乡合计5605752万平米。

将2020年和2021年全国住房拥有量这几组数字结合起来看，我们可以推算出，2016-2020年4年时间，农村房子减少了300275万平米，人口减少了9189万人。

2016-2021年5年间，城镇增加了9501万人，房子增加了548913万平米。这5年销售了754103万平米商品住宅，但存量只增加了548913万平米，这意味着拆迁了205190万平米老旧房子，也就是说每年新销售商品住宅房中，有27%左右为拆迁安置房。

三、我们以只有发达国家18-29%的收入，在人均住房面积上达到了发达国家56-111%的水平

2021年，我国人均GDP为1.25万美元，分别为韩国的36%、日本的25%、美国的18%、法国的29%、德国的25%。因为我们消费率在全世界都是比较低的，因此在国民收入分配中，分配给个人的比例远低于发达国家，实际上我们的人均可支配收入，比发达国家低得更多。

但我们的城镇人均住房面积，分别为韩国的111%、日本的107%、美国的56%、法国的95%、德国的82%。

以我们目前只有发达国家18-29%的GDP收入，在人均住房面积上达到了发达国家56-111%的水平。从收入层面来看，应该说，我们的房地产业的发展，已经大大透支了未来的发展空间。

特别需要注意的是，央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组于2019年10月中下旬在全国30个省（自治区、直辖市）对3万余户城镇居民家庭开展了资产负债情况调查。调查显示，城镇居民家庭户均总资产317.9万元，住房拥有率达96%；其中40%以上的家庭拥有二套房。亦即早在2019年，城镇家庭无房户仅占4%。从住房拥有率看，我们已经超过了所有的发达国家。

四、从人口方面的趋势看，未来房地产不太可能恢复到2016-2021年的销售水平

原恒大首席经济学家任泽平，一直持有“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的房地产发展观点。我赞同他这个观点。

我们看一看“2002-2021年中国城市新增人口数量与增速”图，大家是否会发现，城镇化高峰期在2014年左右已经结束，此后，新增城镇人口的数量就在开始下降。

我们乐观预估到2030年，我国城镇人口会达到9.42亿人，比2020年增长4.34%。2021-2030年10年累计增加城市人口3920万人，比2011-2020年的新增城市人口23242万人减少83.13%。

房地产长期看人口。未来我们不仅会面临着城市化人口增量的快速下降，还会面临着新生儿数量、结婚人数的明显下降。

《柳叶刀》前不久对中国人口进行预测时表示，如果按照当前的生育率，到2100年，中国人口可能将会降至7亿以下。

住房刚需的主力军--结婚人数，也已经连续8年下降。我还在《结婚登记人数连降8年，释放出哪些重要信号？》一文中告诉过大家，我国结婚登记数在2013年达到近期高峰1347万对之后，便持续下降，到2021年，仅有764万对，8年累计减少43.3%，平均每年下降6.84%。结婚率从2013年的高峰19.7‰，逐年下降，到2021年只有10.3‰。2013-2021年，这8年登记结婚数平均每年减少72.9万对。

一方面住房基本饱和，房企库存高企，可满足亿人居住需要。另一方面有购买力的人数2023年即将开始进入下降通道，刚需重点人群已经进入下降通道。很明显的问题就出现了，无论是房企住房库存还是多余空置房，抑或是今后地产商新建住房，现在都面临将会越来越严重的“无人接盘”的问题。房地产市场已经转入供过于求的买方市场。未来房地产不太可能恢复到2016-2021年这几年、年可销售商品住宅15亿平米的水平，这段辉煌岁月将成为房地产行业的美好记忆。

五、2022年商品住宅销售量将比去年下降28%左右，2021年将是中国房地产市场的天花板

国证大数据按照近10年城镇人口变化趋势，按新增城镇人口住房需求（按2020年城镇人均36.52平米计算），加上拆迁需求（按当年销售面积25%计算），再加上住房更新需求（按当年住房拥有量的2%计算），测算了2022-2030年的全国住宅销售量。

依据预测数据，我们发现，2022年商品住宅销售量约为11.24亿平米，将比2021年下降28.2%。在2027年之前，商品住宅销售仍将继续探底，商品住宅销售量大概率都会处于下降通道中。在2030年之前，中国房地产市场的发展空间，基本上会维持商品住宅年销售9.5亿平米水平附近。房企更需重视区域差异中的结构性机会。

按照这个预测，到2030年我们的城镇人均住房面积也将达到46.1平米，比2021年增长22%。我们在人均住房面积上面，将超过美国之外的其他发达国家。

按照任泽平在2019年公开发表的观点，他在2018年《中国住房存量测算：过剩还是短缺》中表示，在2018年人均住房使用面积为23平米的水平状态下，中国人均住房面积还有超20%的提升空间。按照使用面积与建筑面积65%的比例折算，即人均建筑面积从35.4平米增加到超42.5平米的发展空间。按我们预测的结果，2030年的人均住宅面积将达到46.1平米，已经超过2018年的任泽平数据的30%了。因此这个预测结果应该属于乐观的预测结果。

因为现有城镇住房基本饱和，而新增城镇人口将不断萎缩。结合上述分析，我们做出可信的判断：2021年将是中国房地产市场的天花板，是铁顶。2027年前，房地产市场都将处于下降通道中。