政策猛虎能否消化众多地王？
政策猛虎能否消化众多地王？ 更新时间：2010-2-28 0:10:34 北京市最近出台的“11条”明确显示北京楼市调控已经开始，有舆论认为北京调控楼市力度超中央，京城楼市已毫无优惠政策可言。北京市在“两会”前出台如此严厉的房地产调控措施，是否预示着本次“两会”将讨论制定更严厉的楼市调控政策？今年以来中央和地方出台的一系列楼市调控政策表明决策层已经高度重视房价过快上涨问题，但相关政策对于“进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展”作用究竟有多大，能否真正遏制住房价高涨趋势？《华夏时报》最近邀请全国工商联房地产商会副秘书长黄岚发表看法。 调控决心当无可置疑 《华夏时报》：你在去年2月的一次公开演讲中曾提出政策是影响房地产行业大起大落的重要因素，对今年以来的一系列相关政策，你认为会有哪些方面的重要影响？ 黄岚：就宏观方面而言，正如人们所一致认为的那样，内地房地产市场始终是个政策市，政策影响不可小觑。目前政策明显增加了抑制、遏制房价的用词，或也意味着高层对房地产市场的思考日渐成熟，调控的决心更强，力度更大。 《华夏时报》：有舆论认为调控“苛政”必须猛于“房虎”，房价过快上涨带来产业泡沫的隐患，已促使政府下决心让非理性繁荣难以延续。但政策给出的信号是否又有些耐人寻味？种种措施是否或将只是空调之举？ 黄岚：一段时间以来房价上涨过快，甚至出现非理性定价，开发商有不可推卸的责任。去年房地产市场和股市一起闹翻了天，对于保八也的确功不可没。也正因如此，一些开发商和地方政府试图挑战中央调控楼市的政策指向。但自从国11条作为2010年开年的首个政策信号发布以来，一系列相关政策组合表明，中央关于楼市调控的决心和政策的有效性，已无可置疑。 尽管开发商现在看起来不差钱，但大家都知道他们挣到的钱几乎都扔进地里去了，形成了一批又一批高价的地王。只要看一看2009年的高价房是怎么卖出去的，我们便可知道，对于政策正反两方面的威力也都不应有丝毫怀疑。 2009年的高价房建立在2007年和2008年高价拿到的地块上，这些地块当时因为价格太高，开发商一度不敢轻易动用，比如万科蓝山那块地，直到去年底开盘才被抢购。其背景是政府的四万亿经济刺激政策下的流动性充裕。历来，从某种意义上说，地王就好比肌体上的肿瘤，或血管中的血栓一样，必须要有强大的力量将其消化掉。正因为有宏观大势的推动，开发商高价拿到的地块即所谓地王才得以被消化。 2009年末至今，又一批地王诞生。开发商依然希望有再一次的宏观力量帮助消化这些地王，然而当下的政策信号却刚好与其相悖。那么，这些地王将来靠什么消化？这个问题确实很严峻。 房地产业面临转型机遇？ 《华夏时报》：如你所说，房地产依然是个政策市场，这个市场永远是在短期政治上被操作。但如果保障性住房短期效益显现不出来，导致房价上涨压力依然存在，房价的泡沫今年下半年会被挤出来吗？ 黄岚：从买方市场来看，2008年的房子之所以卖不动，是因为需求被抑制了。到2009年，需求被释放，造成供不应求。2009年底的政策恐慌性购房热潮，实际上已将2010年的购房存量提前消化了。 国11条等楼市调控政策发布至今，一些地方政府出台的相关政策从变相对抗到完全掉头，在预料之中。但房价却并不会很快下降，因为开发商永远是晚一步的。政策面前，如果购买力已被透支，改善型和投资型需求都已被拦在门外，开发商正在消耗着自己的不差钱，然而消耗的过程恐怕不会坚持太久。在今年第二、三季度，市场是否会发生逆转，值得关注。 我们认为，开发商不应随波逐流，而应以长远眼光看待市场，追求产业的长期稳定发展，从而摆脱不是被打压就是被追捧的尴尬境况。为此，应该有一条路可以走，那就是我们已经进行了一些探索并取得一定成效的产业转型之路。 《华夏时报》：我们注意到去年底在广州举行的第六届中外绿色论坛上，全国工商联房地产商会会长聂梅生指出，房地产转型的出路在于走绿色低碳型地产发展之路。绿色低碳是房地产长远发展的平衡基金和控制资产泡沫发生的对冲基金。2月1日，首个中国房地产低碳公益基金宣告诞生。春节前，已有100多个城市、100多家开发商加入到低碳行动中来。这一切是否意味着房地产商正自觉追求一种自我改变？ 黄岚：房地产业除了能够解决人们的住房问题，除了提供居住功能和投资功能，其能源消耗在国内各产业中占比达到40%。我们注意到，哥本哈根会议虽然没有达成具有强制性的法律文件，但并不等于未来不会达成这样的文件。而作为能源消耗大国，中国国内出台强制性减碳减排政策已为期不远。这给房地产业的启示是，应像汽车业发展新能源汽车那样，主动成为减碳减排的行业。去年国内汽车销售1300多万辆，若按10万元/辆计，销售总额为1.3万亿元，而国内房地产业去年销售总额是6万亿元。房地产业的建筑能耗排在工业污染之后，位列第二，但为什么汽车业的减排已经走到前面去了？这正是房地产业转型之机会。 为此，本商会已推出绿色低碳建筑评估体系，即绿色低碳建筑标准。我们计划将其发展成为中国房地产业绿色低碳信用联盟，并希望取得金融界的支持。 绿色低碳概念不应是遮羞布 《华夏时报》：所谓绿色低碳建筑，势必将提高建筑成本，如何化解这部分成本？另外，人们甚至会怀疑地产商利用绿色低碳概念来加以炒作。 黄岚：的确，成本将增加。我们计算的结果是，将增加成本10%左右。但其所节约的成本将很快可以赚回来。因此，开发商已初步认识到其中的价值。商会已在部分地产商的开发项目中，比如在招商地产的项目中推动这件事，效果比较成功。招商地产一个项目去年在联合国人居企业奖五大类评选中，获得其中一类的金奖。 开发商会不会利用概念炒作？肯定会。但有炒作并不一定会有什么不好的问题出现。关键要看炒作之后是否兑现，是否有概念泡沫。随着产业自觉、政策自觉到位，必然可以走出一条低碳之路。 商会已经成立了绿色基金会，包括已经和美国合作成立了中美绿色基金，专门来投绿色低碳建筑。我们还要与联合国的相关机构合作，将我们的评价标准，变成一个国际间的标准。我们还计划跟北京环境交易所达成战略合作，将减排的碳进行交易。我们计算了一个产值，如果按2006年城镇住宅总量115亿平方米计算，若将其中100亿平方米改造成绿色低碳建筑，按照商会绿色低碳建筑标准每平方米每年减碳20公斤，总减排量可达到2亿吨，2亿吨碳减排量可节约运行费用为1000亿元。 还有商业建筑，包括写字楼、酒店、商场等等。其占国内建筑总量25.4%，但其能耗却是住宅的10到15倍。若按50亿平方米计算减碳量，每年可减碳10亿吨，这意味着减少5000亿元的运行费用。 在房地产的建筑施工过程中的能耗和排碳量，以每年新建房屋10亿平方米，其中每年每平方米排碳1吨计算，每年减碳总量是2亿吨，换算成运行费用是又一个1000亿元。 房地产业因为减排而获得的总计7000亿元的节省费用若按商业和民用电差价来计算，将达到10000亿元。由此来看，政府拿出4万亿可以救市，房地产业主动减排就可以节省10000亿。房地产业如果能看到这个市场的巨大潜力，何必再争论什么房价的高低？ 海南楼市疾现“虚脱”的启示 《华夏时报》：高烧昏乱的房地产市场，终于出现了一些退热的迹象。值得注意的是，这些近期遭遇“寒流”的城市，恰恰都是去年房价最疯的城市。而相对于几近疯癫的内地楼市，海南“超级高烧”之后已现“虚脱”颓态。如果以稍微长远一点的眼光观察，你认为未来一段时期国内房地产市场和房价走势将出现怎样的状况？ 黄岚：我们看到，后续的政策都是比较系统的。而政策频频出台，说明市场很不健康，一直在吃药维持生命。但无论是吃泻药还是吃感冒药，仅靠吃药，市场难以健康发展。 《华夏时报》：这个市场如果一直被政治所操作而起伏不定，保障性住房的作用又难以真正体现，房价的压力如何能够缓解，楼市的泡沫又如何能够多挤一些？ 黄岚：现在市场已处在高位，从高位能往下调整多少，这是大家都有所存疑的。而中央政策指向，可能并不希望楼市大幅下滑。 《华夏时报》：你怎样看政策调整的未来趋向？ 黄岚：房地产调整的周期现在越来越短，但长远来看，城市化使其发展空间仍然巨大。然而政策市的特征一日不除，则房价调整的结果往往难以预料。有人看好，有人看空。我认为，可能会出现始料未及的戏剧性变化。 但无论如何，中央高层对高房价决不可能坐视不管，地方政府也决不可能永远是土地财政。房地产业要健康发展，其产业结构必须调整。不过，房地产业积累的问题太多太多，不是一两个政策所能解决的。而政策就是吃药，需要立刻见效，吃完药还须正常锻炼和运动才能保持健康，绿色低碳建筑就是有氧运动。这是我们商会的一个思路，一个路径选择。
