政策“紧箍咒”制约地产反弹空间

政策“紧箍咒”制约地产反弹空间 更新时间：2010-3-15 23:57:10 综合国务院各相关部门目前的表态来看，我们认为政策没有出清，短期内放松的可能性不大，后续政策及力度仍取决于政府对房地产市场走势的看法，因而对应在股价上可能有震荡反复，我们谨慎看待上周板块的反弹，并维持行业“中性”的评级。　　房价抑制政策警报未解除　　我们认为，低库存、高现金储备使得短期内房价下调的空间较小，房价抑制政策的警报并未解除，建议观察以下4个指标。　　其一，1到2月日均成交量与去年同期接近，需求已降无可降。我们跟踪的21个城市2月成交量环比1月变动的中值是-44%，成交量继续大幅下降，其中除了政策调控因素外，主要是春节假期的原因。09年春节在1月，2010年春节在2月，无论同比环比都不具有太大的参考意义，因此，我们对比了12个样本城市，2010年和09年1月至2月的日均成交量，同比变动的中值是-4%。也就是说，年初到2月底为止的成交量与09年初同期相比，大体相当，对于投资性购房占比高的一线城市，大幅下滑后的1-2月成交量基本可以认为是刚性自住需求，成交量继续减少的空间已不大了。　　其二，超过一半的城市库存在继续下行，短期供应释放不明显。2月底，我们跟踪的城市库存仍在低位，甚至还有超过一半的城市短期新增供应低于新增需求。根据与开发商交流以及市场的数据来看，2010年上半年新增供应无法显著释放，低库存的压力短时间还难以缓解。　　其三，调控环境更为复杂。09年12月起的调控，面临着更为复杂的宏观环境：2010年正处于经济复苏整固的阶段，加息这个价格型货币政策工具的使用将比较谨慎，固定资产投资增速不稳，政府在货币和房地产政策的制定上难免顾虑重重。而政府自07年4季度起调控房地产，当时经济在过热阶段，固定资产投资高速增长，各项调控目标比较一致。　　其四，房地产公司现金状况良好，开发商无主动调价的动力。按国信行业分类，截至3月9日，41家A股房地产公司已公布的年报显示，每股经营现金净流量从08年的每股-0.25元提升到0.37元，货币资金较08年底增长了143%，可见房地产公司现金流较为充裕。同时，期末现金/存货的比值从08年底的21%提高到30%，开发商对存货进行开发的外部资金需求大幅减少。　　短线反弹或源于估值修复　　3月9日地产指数大幅反弹2.71%，主要催化剂为8日早晨媒体报道央行副行长苏宁表示，“对于楼市，还要观察政策的作用，目前没有出台新政策的需求”。而对于板块的整体反弹，我们认为，这是主流地产公司估值在15倍左右这个比较低的水平、政策压力突然缓和的情况下出现的估值修复行情。根据3月9日的收盘价计算，我们覆盖的公司中，纯住宅开发类公司2010年动态PE回升到16.4倍，综合类公司为17.4倍。　　我们认为，后续政策是否进一步推出和其力度以及3月份的成交量恢复水平是左右地产板块短期走势的主要因素。预计三月的成交量将呈现结构性分化。目前我们还无法判断3月全月的成交量，我们统计了13个有07-09年3月数据的一二线样本城市2月底到3月8日的日均成交量，和过去3年3月的均值对比，一线城市3月全月成交量估计会出现萎缩，部分二线城市如中西部城市3月的成交量可能有靓丽的表现。据此，我们认为，后续地产板块的走势可能将会出现结构性的分化。　　另外，从09年12月高点下跌到3月9日收盘，房地产指数下跌了22%，大致反映了2010年10%的房价跌幅。如果短期没有更多的政策或调控的态度，综合考虑房价过高地区2010年房价下跌和二三线城市房价平稳，如果按总体出现5%的房价下跌计算，主流公司整体大约有10%-15%左右的上涨空间。　　但综合国务院各相关部门目前的表态看，我们认为短期政策并没有出清，短期内放松的可能性不大，如果之前的调控效果不明显，政府有关部门如住建部、国土资源部、银监会、央行等还将有更多的政策出台，地方政府也会有相应的配套政策，因而后续政策和力度取决于政府对房地产市场走势的看法，对应在股价上可能会有震荡反复，我们谨慎看待当前的反弹。我们维持行业“中性”的评级，建议关注估值较低以及资产区位分布较好的公司，如金地集团、福星股份及ST鲁置业。

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