鉴新加坡8成家庭住总屋 中国卖地应专款专用
鉴新加坡8成家庭住总屋 中国卖地应专款专用 更新时间：2010-1-18 21:57:25 “2009年房价的上涨已经让很多的老百姓感到很震惊,以他自己一年的收入,甚至几十年的收入,都难以圆自己的房子梦。”――提起房价,与会专家都围绕这一话题发表了精彩观点。
房地产
房价现状:高房价让清华招不到人
除了吴晓灵感慨2009年房价的上涨,来自清华大学的李稻葵,也对高房价之弊深有感触。“按照目前的做法,内地没有竞争力了,我在清华大学经济管理系,我去招人,竞争不过香港,竞争不过新加坡,为什么？五道口的房子3万左右一平方米,新加坡、香港给老师提供房子,我们没有竞争力,没有竞争力怎么发展？”他还回顾了2009年房价涨势特点:一,来得非常快,2009年4月份还没有怎么起来,“我指的是大城市”,突然4月底、5月初起来了。第二,明显的带有流动性推动的性质在里面。
表面风光:谁也玩不赢的一个游戏
房价畸高的深层原因,夏斌认为,除了跟货币政策有一定关系,还有土地财政政策的因素。“高的地方50%都是卖地收入,廉租房建设这方面又没有做好,同时抑制投机房,从需求方面又没有压住,最后结果是房价上涨。”
李稻葵则直言,“房地产产业已到了非改不可的境地”。他表示,表面看,虽然过去十几年房价在涨,对国民经济的推动力很强,成为一个支柱产业,但是必须看到,这个产业已经蕴藏着巨大的矛盾。普通百姓买不起房子,十几年,甚至几十年的储蓄才能买一套房子。
地方政府表面上很风光,卖房子了,获得钱了,实际上不是直接的赢家,土地就这么一点,卖出去以后,住宅用地70年,工业用地50年,对于开发商而言,也不是赢家。更不用说,开发商背上了很大的社会骂名。
借鉴之道:新加坡八成家庭住“总屋”
李稻葵认为,中国内地房子的问题,一定要研究其特点,并且借鉴新加坡和香港的办法。重点是两个:在一级市场上,政府要直接参与。第二,不要让短期投机、流动性推动带来价格的迅速上涨。
“中国特点是什么？第一,储蓄高,第二,百姓有土地情结,都喜欢买房子,不喜欢租房子,因此一旦完全搞市场经济,肯定财富高的家庭,每个家庭三四套房子,房子拿来之后,既不出租,也不住,作为收藏,投资回报率也不见得高,成为收藏品、艺术品,这种情况下,土地、房子供应不上,要涨到很高的水平才往下降。所以,还是多研究研究跟我们的经济结构类似的经济体,比如香港、新加坡,香港也好,新加坡也好,早就琢磨出这个道理,早就搞清楚了,新加坡80%的家庭住在政府开发的房子里面,不是我们脑子里的低收入家庭,新加坡的大学教授也住在这个房子里面,只有这样才能稳定社会。”
吴晓灵也举例说,新加坡的总屋政策满足的是低收入和一般中等收入人的生活,强制积蓄公积金,然后用公积金的钱,政府来供应土地,开发了房子分配、出售给中低收入的人,这时候的房价不会太高。但新加坡也还有高端的房地产市场,“我想政府应该关心的是中低收入的老百姓的基本生活用品问题,把着眼点放在这。至于说高端房地产市场,它的价格有多少,那是富人的事,我觉得不用去管,完全可以把这个交给市场。”
刚刚履新的香港交易及结算所集团行政总裁李小加则举例说,尽管香港也炒房,而且炒得比内地还火,但80%的房价稳定。“真正香港炒房疯狂的房价在顶端20%到30%的范围内,首先有50%的老百姓的房子不卖,是政府的廉租房,剩下的是慢慢买来的,不是真正用来投资的,70%、80%的房价比较稳定。”
解决之本:政府卖地要专款专用
“房市政策必须在非房市中间寻找更好的配合政策。”国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌认为,第一,低收入群体必须有房住,这与保18亿亩耕地的底线一样,地方政府必须保,这是社会安定的原则。从土地供应、财政实力、财政资金安排,必须保。
第二,为了把这个弄好,土地出让,可以卖,卖完能不能专款专用,出来的钱首先全部保障低收入群体的住房要求,如果这个原则执行了,房价越涨,老百姓越高兴,因为土地出让的钱是保建设、保项目。
第三,对于一般的市场法一定要说清楚是市场法,还是保障法。对于首付比例,政策一定要明确,绝对不允许商业银行、金融机构在这个问题上进行竞争,这不是竞争原则,这是属于宏观调控的原则。怎么办？根据中国经济增长和居民可持续收入,大概算出了一个比例,我们要支持居民的消费,与此同时要吸取美国的教训,对过多的消费要进行一定的抑制,当然这个数量需要测算。如果按照这么走,问题在哪里,房子需求下来了,很多不买社会保障房了,按揭一定比例,需求下来,房价下来了,房价下来,地价就下来了,地价下来,地方政府的矛盾,50%的土地财政收入矛盾出来了,怎么办？所以我刚才前面讲的,非房市政策的配套,必须进行国进民退这样的政策配合。对于中国这个高储蓄的国家,这么多居民有钱,钱往哪里投,没地方投,必须把一些可赚钱的好的项目,政府不要去搞了,让出来,让老百姓赚钱,让老百姓来投资。“我甚至在文章里也公开讲,包括政府持有的一些好企业的股份,中央企业18万亿的净资产,好企业的股份,在保持有些行业战略上的绝对控股和相对控股之外的股份,慢慢出让,让老百姓使用,这个整个中国经济情况就区域良性循环。”
展望:今年房市会比去年走得稳
夏斌认为,从今年出台的一系列政策看,他个人认为,已经在慢慢地往好的倾向走,所以我相信2010年的房市比2009年会走得更稳,逐步的健康。李稻葵则认为,2010年大的形势下,房地产的价格,尤其是大城市的房地产价格难免会出现一些比较明显的调整。
“在2010年刚一开始,我们看到了,央行采取了我称之为非常艺术性的货币政策调整方式,迅速提高了存款准备金率,这么一个政策给资本市场、房地产参与者传递了一个非常明确的信号,货币当局关注到了资产价格的变化,这是我个人的解读。在这个情况下,心态不太稳的、基础不太牢固的房地产价格很可能会产生变化。”
买房建议:不要超个人支付能力
2010年如何买房？李稻葵建议,那些还没有满足基本住房需求的家庭,首先还是在自己支付能力的大前提下,不要超出自己的支付能力,去考虑一些可以马上享用的住房。
这样早买房子,早享用,不要太关心房价的短期波动,买了房子主要是为了住,不要考虑投资。
李小加则建议说,如果有闲钱,心脏比较好,觉得这个钱基本上想放在那不动,过几年再看,希望长线投资的话,“房市是很好的考虑,而且最终五年以后给你带来很大的幸福”。
城市化
城市化是中国发展的持久动力 中国城市化率只有45%
国家开发银行董事长陈元提出,应加快城市化进程,当前中国经济总体处在以建设为主的发展阶段,数以亿计的农民不仅释放巨大的消费需求,还可以通过基础设施建设长期拉动社会投资,目前中国的城市化率是45%左右,离发达国家80%的平均水平还有很大差距,这个差距就是中国经济发展的潜力和持久的动力,也将为全球经济的发展贡献力量。还应加快自主创新,促进经济结构调整。世界新一轮的科技革命、产业革命,及新能源、低碳经济浪潮要求我们有强健的自主创新能力,创造新的竞争力。保障和改善民生,形成财政、金融、企业和市场的活力,促进民生领域发展。他说,当前,民生领域很多问题成为社会关注焦点,其中房价过快上涨尤为突出,这个问题解决不好就会把产业挤出一线城市,造成城市空心化,要引导社会资金投向民生领域建设。
30年后城镇化率将提高到75%
著名经济学家厉以宁认为,我们的城镇化进行得太慢,刚解放的时候60年前,我们的城镇化估计是20%左右,结果60年了到现在我们的城镇化只有45%,我们还有大量的人口是农村人口,从95年之后出来的一批劳动力是新生代的农民工,他们出来以后心就不在农村了,想取得跟城市居民一样的地位。要加快城乡一体化,加快城镇化的建设,因为城镇化建设让农民不断进城,这是扩大内需最重要的因素,城镇化建设是最大的内需市场,这指的主要是县城和乡镇,我们设想一下,30年之后,到2040年,我们的城镇化率提高到75%,假定人口为16亿人,也就是4亿人留在农村,12亿人在城市,那么城市要盖多少住房、修多少马路？水、暖、电的供给,还有医院、学校等设施,全世界没有这么大的市场和建设工程,这是促使我国经济发展最大的动因。人人装修的城市就是不断翻新的城市,这个城市就会很兴旺。
大城市提供就业,中小城市提高医疗
中央财经工作领导小组办公室副主任刘鹤指出,进入21世纪,推动世界经济增长其中一个主要方面就是中国的城市化发展。如果未来扩大城市化率每年提高1个百分点,将约有3亿农民逐步转化为市民,他们将创造出巨大的市场空间,包括消费需求和融资需求,也包括农民收入增加所带来的巨大需求,这显然是以万亿美元为单位测算的市场。
那推进城市化要采取什么样的形式？目前特大的城市有比较多的就业机会,但是生活成本、进入门槛相对的比较高,中小城镇生活费用比较低,但就业市场前景相对弱。所以面临的现实情况是,大城市户口落不下,中小城镇也相对机会少,究竟怎么选择？他说,在政策导向下,通过现代化的交通区域体系把一个城市和中小城镇比较有效的结合起来,而且要发挥各自的优势,“在大城市特别是特大城市要更多的提供就业机会,在中小城市将侧重提高医疗、教育的补助”。
目前,在日本东京、韩国首尔和在我国的香港地区都出现了一种趋势,在珠三角、长三角、京津唐地区也出现了这种发展迹象,要积极的加以引导。
要加强新城市建设步伐
香港中文大学校长刘遵义建议,加强新城市建设的步伐,他表示,以往30年是从农村转向城市,现在要开始走的路是建立新的城市,这样也会形成更多的需求,可以带动对住房的需求和服务业的需求。
增加内需的方式有几个方面:第一,我们要节省可用的土地,应该以高密度使用的方式应用。第二,还要更好的加强基础设施的建设。第三,增加自有住房的建设,这就会衍生很多很多的需求,比如说家电,大家都要买电视机、洗衣机、家具等需求,带动的不但是建材工业,也会带动一些供应日常生活用品的中小企业发展。
