改善型需求者如何应对新政？
改善型需求者如何应对新政？ 更新时间：2010-4-24 23:51:37 随着差别化信贷政策、“认房不认贷”的标准出炉。信贷杠杆被解除，投机炒房能量被大幅削弱，但同时也加大了改善型需求者的购房难度。 《第一财经日报》记者计算：以一套价格200万元的普通公寓为例，假设贷款五成，以15年等额本息计算，对于二次置业者而言，信贷紧缩前按照8.5折利率每月需要还款7934.01元，信贷紧缩后按照1.1倍基准利率每月需要还款8727.57元，月增加793.56元，利息合计相差14.28万元。 那么，突然被提高首付门槛的90平方米以上的首次购房者，以及此次被新政“误伤”甚至“错杀”的改善型二次购房者，如何在政策允许的范围之内，合理地将购房成本最小化呢？ 方法一：一次性用足公积金贷款 凯盛经略投资管理有限公司副总经理赵炜介绍：中央出于打击投机性需求的目的，房贷利率优惠正在逐渐缩减甚至取消，这对改善型消费来说有“殃及池鱼”之嫌，但毕竟是事实，因此购房者必须重新重视住房公积金贷款。 2009年，由于房贷利率水平一度降至4.158%的低位，这使得一部分人不再重视公积金贷款，因为公积金贷款3.87%的利率水平与商业贷款相差不到0.3个百分点。但目前的情形已经发生巨大变化。 据了解，目前大多数首套房购买者只能申请到8折优惠，利率为4.752%，与公积金贷款利率相比，相差0.88个百分点。 因此建议购房者在买房之前，尽可能让自己符合足额申请公积金贷款的条件。如在上海账户中余额不能少于7500元。 此外，住房公积金的其他用途也可以充分利用起来。如上海可以申请住房公积金装修贷款，其标准为1000元/平方米。 方法二：买家抓住良机，转嫁税费成本 汉宇地产高级经理吴俊告诉记者，房屋买卖的格式条款往往约定买卖双方各自承担应付的税费。但是，交易惯例中大部分房主要求的是房屋“到手价”，也就是常见的交易习惯是由买方来承担交易过程中所有应付的税费。 市场一夜巨变。易居臣信分析师杨晨青表示，从当前市场反馈来看，买方观望气氛已初露端倪。 而不少挂牌房东心理价格也明显松动，买卖双方强弱地位变更，为买家转嫁部分税费成本提供了可能与实际空间。对此，买房者要做的就是找出可以减免的税费，并要求卖家积极配合。 按照规定，如果卖方出售自己名下的普通住宅，且自住5年以上，可免征营业税，因此购房者要加以留心。 方法三：选择多家银行权衡比较利率优惠 由于各商业银行对住房按揭贷款审查力度不一样，因此建议在选择贷款银行时，应尽可能多作比较。 虽然国有商业银行纷纷收紧房贷，但并非所有银行都将7折优惠利率全部取消，而且会综合考虑贷款成数的多少，以及客户资质等，来确定最终贷款利率。 凯盛公司一位资深房贷专家表示，目前银行首套房根据首付成数不同，贷款利率也有所区别：首付低于三成的，贷款利率打8.5折，不过一般情况下很难申请到；比较常见的为首付四成，利率可打8折；如果首付成数提高，利率优惠幅度也会相应加大。 方法四：职称是一种申请优惠的砝码 如果你是高级白领，同时又就职于世界500强等知名企业，那么在申请住房贷款时，极有可能享受到低于8折的优惠利率。 据了解，目前有部分商业银行还是愿意为资质较好的客户提供更为优惠的利率，对于具有大学本科文凭，同时持有高级职称证书，而且在知名企业就职，或者是国家公务员等，可申请到7.5~8折不等的优惠利率。虽然无法享受到最低的7折利率，但相对于8折利率来说，还是优惠不少。 作者：叶国靖 声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。
