老铁们，大家好，相信还有很多朋友对于融资在建和融资建厂的相关问题不太懂，没关系，今天就由我来为大家分享分享融资在建以及融资建厂的问题，文章篇幅可能偏长，希望可以帮助到大家，下面一起来看看吧！
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从拿地到销售，各阶段该如何融资？在建工程，能否使用工程合同向银行申请贷款房地产融资所需材料清单房地产行业如何进行融资？从拿地到销售，各阶段该如何融资？市面上介绍融资渠道的文章很多，但从房地产开发各阶段研究融资的少有看到，这一篇文章，从拿地到销售回款各阶段对资金的需求和融资方式做一个梳理。
整个房地产融资可以分三大环节：第一步是前端拿地融资，第二步是房地产开发贷款，第三步是达到预售条件的销售资金回笼。前端拿地成本占比是最高的，在北京、上海这样的一线城市，占比可能高达70%以上，在武汉这样的二线城市，也已经占到50%以上。
前端拿地融资
相关监管此前一直要求土地竞拍者承诺使用合规自有。银行贷款、信托、保险明确不得用于缴付土地保证金、定金及后续土地出让款，但绕开直接贷款，券商资管和信托等通道，变相为土地交易融资的做法屡禁不止。
开发商土地融资有四种方式，股权融资、债权融资、明股实债、股+债。纯粹股权直投最少，因为开发商很少真的愿意让渡自己的股权；债权融资中，委托贷款当前已无法操作；目前最难监管，且实践最多的，是明股实债和股+债。
但对于大房企而言，不到万不得已不会真正让渡出项目股权，就是要联合拿地开发，也会联合其他房企。
债权融资模式中，因为基金子公司或者券商资管没有发放贷款的资质，所以一般是通过购买债权收益权（母公司对项目公司借款）。
招拍挂拿地融资
1、集团拨款
有全国性布局的集团型开发商，一般为集团负责资源、人才、统筹等综合性支持平台，各区域项目公司自负盈亏的内部管理模式，在项目公司通过招拍挂或收购方式获取土地时，无论是保证金/意向金、土地款等均由集团以拆借的形式进行解决，对百强开发商而言，集团授信贷款（无论在银行还是信托、券商等机构）成本非常低，而且额度大。因此集团统一获得融资金额后拆借给项目公司，一方面可降低项目公司融资成本；另一方面也可以作为集团的收益来源之一（尤其是小股操盘或合作开发情况下利用大房企征信背书进行融资的情形），比如一些开发商集团融资成本是年化5-7%，拆借给项目公司成本是年化10-13%之间，更重要的是激活项目公司自负盈亏的项目责任制。
2、合作开发
此方式一般适用于实力较强或品牌力较好的新进开发商与在当地有较好资源的小型开发商或土地方一起合作的情况，一方面新进开发商能输入品牌，另一方面也能解决新进开发商的前期拿地资金问题。一般会在合作开发协议中做如下约定：
（1）约定土地开发投入全部按照各自股权比例进行投入，甚至当地土地方或开发商先行承担保证金或土地款等前期拿地费用；
（2）约定当地开发商先行承担前期全部拿地费用（含保证金和土地款），后续开发费用全部由新进开发商承担或当地开发商以股东借款的形式向合作的项目公司提供借款，新进开发商承担一定利息。
3、短拆或过桥资金
短拆或过桥，一般指民间短期借款,目前市场上担保公司、小贷公司、资产管理公司、投资公司等机构多有短拆、过桥的业务。对开发商而言，短拆成本过高，因此该融资方式的使用需非常谨慎，目前市场上的短拆成本一般在1.5-2.5‰/天，2.5-3%/月（根据具体项目确定最终成本）。
4、股权融资
目前国家非常鼓励此类融资方式，股权合作方可以是信托、资管、金控平台皆可操作此类项目。其中，在“拿地”期间、“四证”未齐全期间，债权类房地产信托模式由于“四证”未齐不能发放贷款，“股权转让加回购”类受到严格监控，最终在这两段期间内能够采用的也就仅仅只剩股权类房地产信托模式。
5、非金融机构借贷
目前地产金融监管政策更多针对金融机构，因此非金融机构对地产的投融资仍存在较大操作空间，且2018年的业务规模呈激增趋势，如地方性国资背景的担保公司、金控平台或者民营百强企业金控平台（如某云商金服集团）以及开发商旗下的金控平台
6、总包垫资
市场上，一些总包单位（施工企业）为了提前获取施工项目，会配合开发商垫资以提供前期拿地款。总包单位为确保资金安全，也会对开发商资质和项目本体情况做谨慎评估，总包单位对外地项目的可接受度相对金融机构高（大部分金融机构偏向做当地项目）。
并购拿地融资
1.银行并购贷
顾名思义，银行为并购行为提供的一种贷款。2018年1月上海银监发文后，拟并购土地项目或项目公司股权项下的土地应当完成在建工程开发投资总额的百分之25%以上。目前各地银监局仍旧严格适用“并购交易价款中并购贷款所占比例不应高于60%”的监管规定。截止目前，并购贷的适用越趋严格，且各个银行的风险偏好不同，项目并购前务必提前与相熟的银行进行沟通。
2.信托并购贷
信托并购贷与银行并购贷操作接近，与银行并购贷的准入标准趋严一样，信托机构亦明确表示业务的开展会严格遵守“向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%”的监管红线要求。
3.私募基金
在银行和信托资金收缩地产投融资业务后，私募基金迎来了较大的操作空间。尽管目前由于基金业协会在产品备案的审核趋严，如底层资产真实性审核、契约型基金要求强制托管等，而托管机构对基金产品募集监管和托管收紧等一系列市场行为，也让私募基金投地产项目存在一定的不可测因素。
但是相对于其他的融资方式而言，私募基金仍旧有较大的灵活性，如通过包装不良资产的方式，对接私募基金实现前端融资。
4.非金融机构借贷或股权合作
目前地产金融监管政策更多针对金融机构，因此非金融机构对地产的投融资仍存在较大操作空间，且2018年的业务规模呈激增趋势，如地方性国资背景的担保公司、金控平台或者民营百强企业金控平台。
a、通过债权方式以自有资金进入；
b、通过股权合作方式进入。主要操作地产项目前期融资需求，具体以住宅项目为主，做机构所在地项目的融资时对融资主体（开发商）资质要求较低，外地主体一般要求百强开发商、区域龙头等，主要介入范畴为配资拿地，拿地保证金，并购等环节，当然此类资金方更看重是否存在相对可靠的退出路径，且融资周期要求短平快，一般不会超过1年，优选6个月以内。寻求国企背景的金控平台有更多好处：一方面国企获取资金成本低，因此投出去的成本也相对较低；一方面国企背景的企业投地产项目至少国家限制较少。
工程实施阶段融资
总包商选择：遴选合适机构，配合开发商融资走款
工程款支付：付款进度尽量延后，用商票支付工程款，减轻资金占用成本
抵押物调整：根据项目去化特点调整抵押物范围，释放资金需求压力
未取得四证前
在未取得四证前，规划设计与场地准备阶段的资金投入主要为规划设计费用、三通一平费用等前期工程费，和支付给承包商的工程预付款及各项税费。一般而言，规划设计费用只占建安T程费的3％左右；工程预付款一般为合同总价的10％-20％。
除上述拿地款项得配套准备资金外，利用土地使用权向典当行、金控平台等申请抵押贷款，以满足取得四证前的资金需求，这种融资方式，即为过桥借贷。
1、典当行抵押贷款
近年来，典当以其快速、短期、便捷的特性，成为中小开发商的融资渠道之一，有人甚至把典当行为称为中小企业融资“便利店”。典当行业作为银行信贷融资的拾遗补阙，有其灵活便捷的特性。
与银行贷款相比，典当融资有银行贷款所无法比拟的优势：
1)与银行对借款人的资信条件近乎苛刻的要求相比，典当行对客户几乎没有信用要求；
2)与银行贷款手续繁杂、审批周期长相比，典当贷款手续十分便捷，能够迅速及时地解决用户资金需求。
3)客户向银行借款时，贷款的用途不能超越银行指定的范围。典当行则不问客户贷款的用途。
基于典当融资的这些优点，和监管机构对商业银行、信托公司的抵押贷款进行了严格的限制，房地产企业开始转向典当行申请土地使用权抵押贷款，并以此作为“过桥贷款”完成房地产项目开发的资金需求。一般情况下，典当行会按土地拍卖价格的50％发放典当金，对于一些资金实力比较强的房产公司，这个比例会适当提高到60％。
然而，由于典当贷款的利息成本往往较高，月利率约在2％～5％之间，折合年利率约24％-60％，远高于银行贷款利率，所以贷款资金使用时间不宜过长，典当的赎回期通常是三个月至半年，房地产企业应在符合商业银行贷款条件的情况下，尽早归还典当金，节约资金成本。
取得四证后
商业银行开发贷
a、必须满足“432”
b、16热门城市住宅类开发贷受限：北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南及成都受限至今。
c、非16个热点城市以外的需要参考当地调控政策
d、向大型房企倾斜，银行对房地产企业实行名单制管理，大部分银行会选择前20强、前50强，前70强，个别银行也会选择前100强。
案例：某项目开发贷融资实例
票据融资
通过票据融资，开发商可以延后付款，由于对于施工方来说，票据融资的利率较银行存款利率高，对于开发商来说，其融资利率较银行贷款低，可以说是一种双赢的融资模式。而且能以虚拟资金的形式实现合作，减少了重复支付，加快了周转，提高了效率。更重要的是，票据融资无需真实的交易背景，资信良好的中小企业在营运资本短缺时，能避开其他融资方式面临的困境，并筹得其需要的资金。
达到预售条件的销售资金回笼
预售情况下，开发商缴纳土地出让金获得土地资源，通过土地抵押融资支付工程建设启动款，达到预售条件开始销售实现资金回笼，支付工程进度款；在挤压销售回笼资金完成融资款偿还。部分项目还可以通过在建工程抵押方式进一步融资。单个项目运转顺利，开发商可能在交房之前已经实现全部现金流回正，获得项目开发利润，项目交房之后确定权属转移，正式完成利润确认。
预售款和银行按揭
发商取得预售证后就可以对外销售房子，收取房款办理银行按揭。
商品房预售必须符合下列条件：
1、商品房的预售人必须已经向政府主管部门交付全部土地使用权出让金，并依法取得土地使用权证书。
2、预售房屋的前提是房地产开发商必须持有建设工程规划许可证。
3、另外，开发商按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金须达到工程建设总的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日，才能预售房屋给预购人。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。且商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
一般说来，在建工程抵押与商品房预售不能同时并存。也就是说，商品房预售时，房地产开发企业应当与银行解除已设定的抵押关系，再将已解除抵押关系的部分商晶房预售给购房人，否则购房人将无法获得房屋的产权证。
在建工程，能否使用工程合同向银行申请贷款我能想到以下几种方案供你参考：
1、在建工程抵押，找一个银行认可的评估事务所，对在建工程进行评估，然后抵押给银行贷款，这种方式的优点就是成本较其他方式低一些，贷款金额最高为评估值的50%，即银行认可的抵押率不会超过50%。这种方式贷款获批可能性偏低，首先在建工程并不是每个银行都认可的抵押方式，其次对于在建工程很多银行是从严的，不是很好批。建议找一些地方性的商业银行，或股份制银行问问，他们的政策较为灵活。
2、合同融资，以工程合同的施工进度为主，按步骤找银行借款，比如目前完工15%，需要进原材料多少多少钱，已有意向合同和XXX公司签订，需要贷款XXX万元。这种方式能做的银行不多，主要还是担保方式的问题，可能会要求在建工程抵押，或者担保公司担保，其他公司担保等。但是在审批环节，这种方式可以使银行监控到整个工程进度，可以控制贷款用途合法合规，一旦有足额的担保，这种方式获批的可能性比较大。需要给银行提供一些诸如工程完工进度，及后期回款预算等等，就是让银行相信以后有现金流还款。
3、整个工程托盘给担保公司，作为反担保手续，让担保公司给你提供担保，找银行贷款。这种方式如果银行和担保公司有合作，一般较为容易获批贷款，资金成本较高，因为担保费用一般在3%-5%，如果贷款利率上浮30%（目前平均值），那你一年的资金成本至少为10.8%。
利率一般上浮30%，如果你能提供较多的其他综合收益，可能能低一些。
房地产融资所需材料清单房地产融资所需材料
（1）基本材料
A法人营业执照(原件及复印件)和建设管理部门核准的资质证明；
B法人代码证书(原件及复印件)；
C税务登记证(原件及复印件)；
D企业贷款卡；
E财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个年度财务报表和审计报告，成立不足三年的企业提交自成立以来的年度审计报告和近期报表；
F公司章程（原件及复印件）；
G验资报告（原件及复印件）；
H法定代表人证明、签字样本；
I企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本；
J若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意的决议或文件（原件）；
K贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书（原件）；
L其他所需材料。
（2）贷款项目材料
A国有土地出让合同；
B国有土地使用证；
C中标通知书；
D付清土地出让金凭证；
E建设用地规划许可证；
F建设工程规划许可证；
G建筑工程施工许可证；
H建筑总承包合同；
I项目总投资测算及建筑资金缺口证明；
J项目可行性报告；
K其他相关材料。
（3）担保材料
按保证、抵押或质押的不同要求提供材料。
1.3贷款利率
房地产开发贷款利率按中国人民银行利率浮动有关规定执行，一般上浮15%—30%。
2、在建工程融资
在建工程融资，是指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给资金方作为偿还贷款履行担保的行为。
在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，在满足银行拓展客户的同时，又可解决企业的融资需求，现广泛地被银行所采用。但是，在建工程抵押毕竟不同于已取得红本房产证的房地产抵押，在建工程抵押的法律关系较为复杂，不确定因素较多，隐含较多的风险，将来甚至出现重复抵押，如操作不当，很可能出现法律风险，造成信贷资产损失。所以操作在建工程的调查、审核比较严谨，愿意操作的资金方也比较少。
2.1在建工程抵押必须具备以下几方面条件：
A在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。
B在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用证。
C四证齐全：在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证及建设工程施工许可证。
D投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%-50%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。
2.2不受理的情况：
A在建工程存在合同争议的；
B被依法查封或采取其它限制措施的；
C公益性质的（学校、医院、幼儿园等）在建工程；
D法律、法规规定和海安农商行认为不得设定抵押的其它情况。
2.3在建工程融资需要提供的资料：
A营业执照副本及最近年度的年检证明；
B组织机构代码证及最近年度的年检证明；
C法定代表人身份证明及签字样本或印鉴；法定代表人授权委托书、委托代理人身份证明及签字样本或印鉴；
D房地产开发企业资质证书及最近年度的年检证明；
E有效贷款卡及最近年度的年检证明；
F税务登记证及最近年度的年检证明；
G企业章程（与工商登记部门备案章程一致）；
H有关部门出具的立项批文；“四证”即：国有出让土地使用证，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；
I建筑工程预算报告、施工进度及工程日期计划、建设工程承包合同、工程款支付凭证；
J出让土地缴费原始发票、在建工程价格评估报告；
K抵押人同意提供抵押担保的合法、有效的书面文件。
L其他相关文件财务报表等。
房地产行业如何进行融资？一、银行贷款
1、影响商业银行贷款的利率因素：中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。
2、国内商业银行贷款种类
(1)信用贷款，信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。
信用贷款分一下五种类型：普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款
(2)担保抵押贷款分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款;
二、民间借贷融资
1、特点：形式上的分散、隐蔽性金额上的小规模性范围上局限性利率上的高低不一与随行就市借贷合约非格式化对偿债的硬约束性我国发展开发商贴息委托贷款的优点和缺陷
2、优点：可有效实现融资、成本低，可降低银行金融风险可行性强，为金融市场所快速接受房地产企业在实现融资的同时实现了销售，一举两得
3、缺点：适用该方式的企业有一定的限制，并非所有房地产开发商都可以运用开发商承担风险较大并非开创融资新渠道
三、房地产典当融资
典当是一种以实物为抵押，取得临时性贷款的融资方式。特点：融资性、单一性、商业性、小额性、短期性、高利性、安全性、便捷性。流程：审当、验当、收当、保管、赎当。五日后仍未清偿当金回赎的当物，实为绝当，典当行对绝当物品依法享有处置权。
四、商业信用融资
1、主要特点：商业信用使用商品生产特点、商业信用能够为买卖双方提供方便、商业信用可以巩固经济合同，加强经济责任、商业信用有利于竞争。
2、商业信用融资的具体方式：应收账款融资、商业票据融资、预收货款融资等。
当前国家加大了对房地产企业的管控，在政策高压的大环境下，融资也变得越来越难，这也导致不少企业出现了资金荒。对于金融机构来说，针对房企的融资也更加谨慎，毕竟高回报的同时也存在着高风险。
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