第一单快来了！关键信息集中曝光
自公募REITs业务指引公布以来，有志于这一业务的基金公司都在积极行动。
相关指引中规定，基础设施公募REITs中的80%以上基金资产须投资于基础设施资产支持证券， 并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权。这也意味着寻找到合适项目，是决定业务能否顺利开展的关键一步。
近期，深圳地铁、安顺水务、中关村发展集团等多个项目公布中标结果，多家基金公司及其子公司组成的联合体纷纷成功中标。后继这些项目有望上报给发改委进行审核，之后，国家发改委再将符合条件的项目推荐至中国证监会，公募REITs首批项目正渐行渐近。
REITs项目招标频频
基金公司积极参与
公募REITs试行指引正式落地之后，多家基金公司公募REITs团队也进入忙碌地找项目阶段，目前部分基金公司已经在项目招标阶段有所斩获。
安顺市人民政府官网近日发布《安顺水务公募REITs中介服务机构竞争性比选项目中选公示》公告。公告中称，在安顺水务公募REITs中介服务机构竞争性比选项目中，第一创业证券承销保荐有限责任公司成为中选人，其中，联合体成员包括，第一创业证券股份有限公司、创金合信基金管理有限公司、宁波梅山保税港区兴融盛资产管理有限公司。发行阶段总费用我1.4%；发行成功后由基金资产每年支付的管理费用为0.5%。
无独有偶，某招标网也公布了中关村发展集团基础设施REITs公募基金的中标情况，建信基金及建信资本联合体中标了相关基础设施REITs项目，中标金额为2200万元。
海南股权交易中心有限责任公司近期公示，海南海控能源股份有限公司公募REITs项目公开选聘中介机构选聘会在海南股权交易中心有限责任公司会议室召开。银华基金、海通证券、中信证券分别入选第一、第二、第三候选人。
据了解，深圳市地铁集团有限公司基础设施公募REITs协调及顾问服务项目聘请深创投集团作为REITs项目的牵头专业服务机构，由深创投集团指定红土创新基金作为REITs项目公募基金管理人。
谈及目前公募REITs项目招投标情况，创金合信基金表示，创金合信共参与三个招标项目的投标，目前中标一个，将持续在市场上积极寻找优质标的。德邦基金目前参与了多个新项目的招标，资产类型涵盖固废处理、高新园区、水电气热等；另外公司也主动出击，挖掘了部分园区、高速公路等项目。其中部分项目已进入尽调阶段。
上市公司也在积极行动，首创股份近日公告称，截至目前，首创股份推行基础设施公募REITs进展顺利，省级发改委试点申报工作已完成。根据基础设施公募REITs首批试点项目进度要求，省级发改委将向国家发改委进行项目推荐，首创股份将联合相关专业机构，同步进行向上海证券交易所提交申报及中国证监会公募基金注册的相关工作，争取入选首批基础设施公募REITs试点。
不过，面对全新的投资领域，基金公司找项目也处于摸索过程之中。博时基金指出，目前寻找基础设施REITs项目的挑战来自公募基金持续获取优质基础设施项目的能力。公募基金的传统业务以二级市场投资为主，与券商相比投行人员和项目经验相对欠缺。
“第一个挑战在于需要全面了解项目资质，包括区域、类型、运营年限、现金流、确权等诸多方面；第二个挑战在于需要快速建立合格团队，基金公司原有业务领域主要聚焦在二级市场，而REITs是一项更综合的业务，如何打通专业界限做好项目创设乃至后续的经验，是基金管理人面临的重要课题。”德邦基金总经理陈星德表示。
创金合信基金也谈到目前的心得体会，创金合信认为，REITs所投资的基础资产不同于股票、债券等标准化资产，且不同行业的运营模式、盈利模式及风险点存在较大差异。在项目筛选过程中，基础资产的历史现金流是否稳定、是否存在合规瑕疵、是否存在持续运营的可能性障碍、市场化退出的难易程度等都是基金公司重点考量的因素，这些不确定要素都在考验管理人的项目遴选能力、产品设计能力。
搭建团队、基金经理考试……
基金公司进入全方位备战阶段
基金君从基金公司处获悉，目前针对公募REITs拟任基金经理，或也要进行基金经理专项考试，不少公司都在积极备战，同时等待基金业协会出台相关配套制度。
据一位基金公司产品人士表示，近期从行业内听说了要进行基金经理考试，但是具体情况还未知，相关的配套制度暂时也没有出来，目前正在密切关注。
除此之外，为了更好地开展公募REITs业务，目前不少基金公司都已经设立了专门的团队运作。
如博时基金与博时资本母子联动紧密配合，由旗下子公司博时资本主要负责底层资产和资产支持专项计划的相关业务，各业务部门抽调经验丰富的骨干人员形成REITs项目小组。同时，博时基金正在积极筹备基础设施REITs项目，整体产品方案工作已初具雏形，细节部分正在不断打磨。
创金合信基金也已经引进专业人员并设立专门的REITs承做部门，并与股东方第一创业证券建立联合项目组，共同推动REITs产品的承做工作。
陈星德表示，德邦基金为筹备基础设施REITs业务，一方面，公司从券商和实业招聘了专业的资产证券化项目承揽承做人员和不动产运营管理人员，组建起专门REITs业务部。另一方面，公司已制定基础设施REITs管理制度和各项细则，明确了业务各节点操作规程。团队成员目前5人，包括从券商招揽的资产证券化项目承揽和承做人员，以及不动产运营管理人员。
据红土创新基金固定收益部总监陈若劲介绍，红土创新基金借力于深创投集团在不动产投资领域的丰富经验和现有资源，正在积极备战公募REITs产品。目前，红土创新基金子公司设立申请已于8月18日获证监会核准批复。红土创已成立基础设施投资部做为未来开展公募REITs产品投资的主要业务部门。同时也在积极寻找优质REITs人才，不断充实团队力量。
也有基金公司人士透露，在公募REITs基金拟任人选上，所在公司目前想法是外部招聘，例如，从基础建设投资基金里面选人。在他看来，这些基金里面会有一些投资经理和运营经理具备基础设施投资管理和运营经验。
大开“百万年薪”
招兵买马如火如荼
基金君在某招聘网站上输入“REITs”查询发现，仅8月份就有数十条招聘信息，涉及到南方基金、华夏基金、浙商基金、新华基金、长城基金、泰达宏利、宝盈基金、中航基金、海富通基金、德邦基金、红土创新、前海开源、创金合信基金等等，显然，这些公司都有志于布局公募REITs业务。招募人员的范围涉及到投资、运营、风控各个环节，不少业务更是开出了“百万级”年薪。
REITs产品的基金经理相关招聘更是备受市场关注，目前不少基金公司正在招聘这类人员。
如泰达宏利基金公司就在招聘REITs基金经理助理，其中职务是负责REITs项目的跟进以及投资管理、负责REITs投资策略研究、负责投资下单以及相关资料整理以及与客户之间的关系维护沟通；其他日常研究工作。对人员除了学历要求之外，格外要求有5年以上基础设施项目运营或项目投资管理经验。
如海富通基金公司也招聘了基础设施REITs基金经理，其职务要求是拓展基础设施基金业务，开发、维护优质基础设施项目，挖掘市场投资机会；实跟踪基础设施项目的筛选谈判，设计基金产品结构，对基础设施项目开展独立、全面的尽职调查；与基础设施资产支持证券管理人协商确定各项事宜，协调财务顾问、资产评估机构、律师事务所、会计师事务所等专业机构开展工作；投资运作基础设施基金，运营管理基础设施项目；跟踪研究公募REITs业务相关的法律法规、监管动向、业务动态、市场趋势等。同样要求5年以上的工作经验。
还有一家基金公司在招聘REITs业务的基金经理，并给出了140~200万的年薪。而岗位职责是建立、完善基础设施项目和金融产品的分析模型，对潜在投资项目进行分析和评估，执行资产管理策略与投资组合管理，实现目标投资收益；发掘基础设施不动产项目投资机会，拓展项目资源；跟踪、落实基础设施项目筛选、谈判、尽调论证、价值评估、项目交易结构设计、资金对接、投资实施等，编制项目报批材料等文件等。这一岗位同样要求5年以上的相关工作经验。
公募REITs潜在市场空间或是万亿级别
让基金公司都心动的背后，确实是公募REITs未来发展的“广阔蓝海”。
“美国的REITs涵盖的基础资产的范围特别广阔，既有基础设施类的公路、港口、仓库、信号塔等资产，也有商业类的商场、写字楼、景区，更有医院、养老院、监狱等设施。本次试点从基础设施类资产起步，未来随着试点深入，预计资产的类别也将逐步拓宽。”博时基金表示，数据显示，截至2020年初，全球共有40余个国家和地区已建立REITs市场，上市交易的REITs总市值约为2.1万亿美元。其中，美国上市REITs数量为234支，规模约1.1万亿美元。对比来看，我国庞大的不动产市场能够支撑REITs基金的潜在市场空间是万亿级别的，前景非常广阔。
同时，国内REITs政策经过十余年的探索与变革，已摸索出了适合国内资本市场的公募REITs发展路径，本次试点水到渠成，标志着中国公募REITs的正式起航。同时，REITs是股票和债券之外的一类新的重要资产类别，将会为投资者资产配置的一类重要工具。
创金合信基金分析，我国自2008年以来在高铁、高速公路、桥梁、地铁等城市、民生配套设施投入额处于世界先进水平，目前基础设施存量项目体量很大。这是我国发展基础设施REITs的基本面，具有很大的发展空间。
德邦基金总经理陈星德表示，看好未来中国基础设施REITs的空间。对于政府而言，增加一种新的资金来源渠道，保证基建投资保持高规模增长，又能缓解政府的债务压力。出口、投资及消费是拉动经济增长的三个引擎。2020年面对新冠肺炎疫情，消费和出口都遇到了前所未有的压力和影响，基建投资是托底经济的重要支撑和压舱石。
对于社会资本而言，基础设施REITs的实施有望改变传统基础设施投融资方式，通过证券化手段创新投资渠道，方便更多的社会资本参与进来，创造投资资产新蓝海。
对于基础设施投资平台而言，基础设施REITs使得业务从“投资-建设”转化为“投资-建设-退出-投资”的商业模式闭环，形成良性循环投资机制，还能实现资产出表，降低资产负债率。
对于资产管理能力较强的企业而言，基础设施REITs的推出有利于重资产行业的资产负债压力得到释放后，专注的进行新项目建设和已有项目及新建项目的运营，更有利于运营企业集中精力“深练内功”更好的提升资产运营管理能力。
“公募REITs一方面为投资者提供了相对稳定收益的投资工具，也为基础设施建设提供源源不断的资金来源，发展前景非常广阔，但万事开头难，希望在积极稳妥推进本次试点的基础上，不断总结经验，完善方案设计。” 红土创新基金固定收益部总监陈若劲表示，公募REITs产品的发展前景非常广阔，虽然公募REITs产品是新生事物，还有待摸索。但我们坚信公募REITs产品在稳定运行一段时间后，能够得以广泛的推广，可以拓展到基础设施以外的其他不动产领域。
流动性不足、税收优惠不完善、估值定价难
三大问题待解
“流动性、税收优惠政策、估值定价均是开展基础设施REITs业务的难点，作为创新产品，基础设施REITs需要成长的空间和时间，在开展业务过程中将协同基础设施原始权益人、潜在的投资机构和监管机构共同商议解决这些难题，尽量在发展中产生各方都能接受的解决方案。此外，美国、新加坡等成熟市场的发展经验也将是我们重要的参考案例。” 创金合信基金表示。
博时基金对“流动性不足、税收优惠不完善、估值定价难”的问题也有思考。他们表示，对于流动性问题，第一、据了解REITs将可以在交易所大宗交易平台转让，为机构投资者大额转让份额提供便利。第二、行业正在研究采用做市商模式，提升REITs份额的流动性。
对于税收优惠：1960年，美国出台《房地产信托投资法》，推动了房地产信托投资基金问世。直到1986年美国出台《税收改革法案》，REITs的税收优惠政策才正式写入法规予以落实。以史为鉴，我们相信随着试点工作的顺利推进，中国REITs的税收立法也会逐步落实明确。
对于估值定价：公募REITs的估值将由专业第三方评估机构完成，评估报告将随产品法律文件一同公告，基金成立后将每年评估一次，确保投资者能够获取权威独立客观的投资参考。相信随着时间的推演，投资者对REITs基金的投资分析能力和专业性也会越来越高，市场的价格发现机制也将促进REITs基金的合理定价。
陈星德表示，解决流动性问题，首先，需要做好投资者教育，让投资者认识到REITs产品可以提供稳定的现金流和固定分红，鼓励各类型投资者积极参与；其次，可探讨做市商制度；第三，鼓励长期资金入市。
税收中性有利于REITs长期健康发展，即REITs结构本身不给投资者和社会带来税收负担，投资者通过REITs产品投资的成本不高于直接持有项目，国家税收也不会造成明显损失。随着REITs项目逐渐铺开，制度优势不断完善，税收中性或将有效推动REITs市场发展。
估值定价问题，可以通过采用市场竞价和定期资产评估相结合的估值方式来解决。信息披露的完善，将有助于充分反映对价格产生影响的诸多因素，市场定价将围绕真实价值呈现一定的波动。
