证大外滩地王日付息数百万元
证大外滩地王日付息数百万元 更新时间：2010-10-22 7:13:08 2010年2月初，上海证大置业有限公司上演“蛇吞象”，将外滩国际金融服务中心以92.2亿元人民币的总价收入囊中，这也成为上海有史以来成交的最贵一幅土地。然而，从拿地之初至今，证大一直饱受“无钱消化地王”的质疑。 10月18日，证大集团副总裁、上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司总裁洪财祥向时代周报确认，“我们已经主动打报告，要求交钱，钱一分钱不差，都准备好了，大家很快就可以看到。” “这块地价格不高” 证大拿地时的投标文件显示，当时公司银行存款仅5.727亿元，公司净资产23.2961亿元，投标文件中的内容直接反映出证大甚至无法利用公司资源来支付全部土地款的首付46.1亿元。但经过综合评标及16轮现场竞价后，证大获得了外滩百亿地王项目，让外界瞠目结舌。 4月，证大公告宣布，上海证大与复地集团、杭州绿城置业及上海磐石投资管理有限公司共同成立合资公司，四方股权比例分别为50%、30%、10%和10%。待合资公司成立后，四方分别向合资公司提供贷款10亿元、25.72亿元、8.58亿元和1.873亿元。这恰恰是土地款金额的一半，得以让证大在5月13日向出让方缴纳首付款，连同此前的4.5亿元保证金，证大已支付了超过50亿元的土地款。 9月14日是外滩国际金融服务中心第二期土地款缴纳的最后日期，然而就在此时，证大被踢爆没有按时付清土地款，按约定，宽限期为自9月14日起的两个月。一时间，外滩地王项目恐被收回的传闻四起。 时隔数日，证大集团董事长戴志康觉得有必要向外界澄清，因此，特意在其旗下的九间堂举办了证大外滩国际金融中心项目设计方案剖析会，借项目设计方案研讨之机向外界证明，外滩地王项目不会被收回。 一向在资本市场长袖善舞的戴志康对缺钱一说嗤之以鼻，他向时代周报记者表示，“这块地的土地价格不高，只是付款条件太高，我们需要一段时间的筹备期。”戴志康称，做金融起家的他筹集几十亿资金不在话下，只是一直以来忙于优化各种开发方案，尝试以多种方式落实政府给予的优惠政策，以期用最节约成本的方式完成规划。 洪财祥也表示，证大融资有几个方案可以选择，“我们当然希望以更低的利息与代价获得更多的钱，同时以更少的成本减少融资时间。我们一直在比较哪个更合理，是人家求他，不是他求人家。” 虽然没有具体透露融资方式和比例，但洪财祥表示，融资是股东之间来筹划，四家股东各自按比例筹款，包括自筹、基金、信托、海外融资等多种方式。 “每天利息数百万元” 外滩国际金融服务中心 位于上海外滩CBD的南端，东临十六铺水上旅游中心及黄浦江，与陆家嘴隔江相望，西接传统豫园商业区及上海老城乡区域。 该地块规划为商业、金融、办公、文化综合用地，规划要求项目建设充分体现外滩金融贸易区的功能定位要求，地上建筑面积不大于27万平方米，其中，办公建筑面积比例不小于七成，建筑高度则要求不超过180米，还有约10万平方米的地下建筑面积。按照政府的要求，外滩国际金融中心金融办公占70%，商业占30%。 戴志康透露，证大外滩国际金融中心总投资为150亿元，预计明年6月开工，2014年底建成投入使用。虽然极力说“不差钱”，但项目的巨大投资足以让戴志康颇感压力。 “我们的难题是，地价超过上海任何一个建筑，面粉价格超过面包价格。陆家嘴的环球金融中心、金茂大厦、上海中心，所有成本加起来还不及我的地价，我该怎么办，这就是挑战。这些挑战必须在很短时间内攻克，100亿的土地价格，半天时间，100万元的利息就没了。我们最大的压力就是效率，效率就是成本，每天利息几百万元，拖延时间要罚款，必须以最快速度推进这个项目。”戴志康坦言。 商业价值如何实现 虽然该项目的金融集聚导向非常明显，除了商办物业开发量和持有量等指标外，还有“金融行业背景”、“金融资产管理总量”、“持有商办物业的租赁户中金融或金融服务企业数量”等向金融企业倾斜的指标。但戴志康表示，光做金融中心还不够，还要塑造成文化中心，“人文能带来更大的商业价值，而不是削减商业价值。美术馆、剧场、演艺中心、广场等各种各样的文化设施一应俱全。大型室外剧场，可以容纳几万人同时观看。以黄浦江为背景，可以打造出张艺谋的《印象丽江》的感觉。” 按照戴志康的设想，希望将中国古典山水画“高山流水”的意境融入设计方案，将外滩金融中心打造成一个现代立体的江南水乡城市综合体，既要成为世界著名金融公司、投资公司的总部，又可以成为抽雪茄、玩收藏、品艺术的美学空间，成为人们体验花园里购物、“栈道”中穿行、“爬山”中朝圣的旅游目的地。 “该建筑跟上海任何一栋楼比都具有挑战性的竞争能力，要做到上海的第一去处，所有来上海的游客，以前逛豫园、恒隆、东方明珠，今后要做到来我这，其他三个地方都不要去了。这里可以全部替代它们，既有恒隆和豫园的商业，又有东方明珠的景观，而且任何一个方面的竞争都要超过它们，观景比东方明珠观得更舒服，购物体验比恒隆更完整。”戴志康说。 面对总投资150亿元，15万平方米的写字楼空间，商业价值会否难以实现的质疑，戴志康告诉时代周报记者，“上海最贵的写字楼6万-7万元/平方米，我们的建造成本加土地成本已经6万-7万元/平方米，要实现10万元/平方米，因此要把写字楼的体量打散，不是一两家占据15万平方米，而是卖给20-30户，每家4000-5000平方米，每家都有露脸的机会。” 戴志康认为这个项目中办公楼的空间价值最低，“我只要做室外，不增加任何一点空间做办公室，要把它做成时尚、生活、可居、可游、可办公的地方，要有酒店、酒店式公寓、奢侈品商铺。虽说地上、地下总开发面积近40万平方米，但还是不够，建筑师要尽可能地创造无限可利用的额外室外空间，这才是发挥其商业价值。10万平方米的商业，相当于老外滩整条街的体量，相当于整个豫园商城，只有这样才能达到类似恒隆、浦东八佰伴的体量。考虑了这些之后，才去考虑创造建筑美学，做到里外都漂亮。所有创意、人文价值追求都要引导到商业价值的创造上。” “很多大财团找我们” 据了解，2月中旬证大发出设计邀请至今，曾设计过金茂大厦、上海中心、日本六本木新城等的多家设计公司已经参与数轮设计，原本打算9月底敲定的项目设计方案一延再延。 洪财祥说，由于“戴总的要求极高”，既要赚钱，又要在艺术人文上有突破，留下传世作品，因此设计方案迟迟未定稿。 不仅如此，上海市规划和国土资源管理局建管处一位副处长曾指出，证大的诸多设计方案与目前的法规有冲突。比如，在天际轮廓线和空间机制上不能足以确保豫园地区的景观和视觉效果；要实现无限多的室外空间，如何在设计上保持合理性等。这些都需要证大与相关部门协商解决。 “后期的土地款，我们已经主动打报告，要求交钱，钱一分钱不差，都准备好了，跟政府的沟通很顺利，大家很快就可以看到。政府也没有要求我们交滞纳金。现在关键就是设计方案，预计20-30天内基本上会有一个明确定案，两个月后可以正式报批。” 洪财祥透露。 “拿到地以后，再做开发贷款就比较简单了，100个亿的地价去抵押，即使按50%抵押，也有50个亿，后续开发资金不成问题。现在已有不少大财团主动跟我们接触，很多集团希望有二三万平方米的独栋空间，就等我们方案出来，拿到产权证，他们就能确认。外滩国际金融中心建成后，整个成本就可以收回，后面就是盈利了。”洪财祥告诉时代周报记者。相关文章：造纸行业：造纸行业“十二五规划”前瞻上海三毛：收到土地出让追加补偿金4500万中国电信全业务应对超百万世博客流交银施罗德基金管理有限公司基金经理变更公告上海三毛关于追加土地收购补偿费的公告上海三毛收到土地出让追加补偿金4500万置信电气以自有资金归还募集资金的公告友谊股份重大事项进展公告飞乐股份：两地块1.2亿被收储城投控股：拟竞拍西部证券30.7%股权
