环球快看:银行责任前置风险分担机制可借鉴?专家称现阶段商品房预售制要“打补丁”

环球快看:银行责任前置风险分担机制可借鉴?专家称现阶段商品房预售制要“打补丁”

最近频发的烂尾楼话题令大众对商品房预售制的讨论越发激烈。

内地房地产行业的预售制度,自上世纪90年代从香港引进以来,一直是房地产销售的主流模式,并催生了房地产行业黄金周期。而现如今,随着各地陆续出现烂尾楼事件,引发了各界对预售制新的思考。

预售制的风险分担机制


(资料图)

从过往案例来看,预售制所产生的合同纠纷,主要集中于两大类:其一,样板房和实际交付存在差异,购房者无法“所见即所得”,购房者容易买到货不对板的产品;其二,一旦开发商出现了流动性危机,房子烂尾后,购房者或面临钱房两空的局面。

香港和内地都采用预售制度,为何鲜有听说香港房子出现烂尾的情况?

《每日经济新闻》记者梳理相关市场信息了解到,香港的风险分担机制体现在对预售市场的严格监管,内地对于预售资金的监管,主要由银行和相关部门负责。

香港的房地产业遵循优胜劣汰竞争模式,业主向开发商支付的“楼花”款项必须存入律师行的托管账户,律师行作为托管人代发展商持有款项,只有在开发商拿到承建商的承建证明后,律师行才可以把相应款项取出支付建筑费。

此外,香港烂尾楼较少的原因,在一定程度上或许也跟香港的风险分担机制有一定关系,在一定程度上将银行责任前置。

在香港,开发商要是想建房子,首先得拿到“楼花”,通常由提供建筑贷款的银行承办“楼花”按揭。银行需要对开发商情况进行了解,然后开发商将相关的资产抵押给银行。香港的监管制度规定开发商首先得向银行进行担保,确保自身有足够的资金完成建筑,才能获准发售“楼花”。

而在房屋未建成现房以前,银行是不需要介入按揭业务的,只有在临近交楼前,购房者才需要去找银行申请按揭,银行参与的时候,房子已经盖完了。

“预售制本身没问题,只是需要‘打补丁’”

“目前内地实施的预售制和香港相比,有两个显著差异,香港的预售制度只是客户缴纳少许订金,购房按揭贷款需要等到交房时才发放,项目建设主要依靠开发商贷款来完成。而内地在项目达到预售条件时银行就会发放按揭贷款。此外,香港预售制订金是交由买卖双方认可的律师楼来监管的,而内地是由地方政府住建部门监管。如此一来,香港的预售制度之下开发商既无法挪用购房者的资金,也无法挪用按揭贷款,即便不能交楼,也能保证订金的返还。”IPG中国首席经济学家柏文喜7月18日下午通过微信接受《每日经济新闻》记者采访时表示。

在柏文喜看来,在当前房地产市场供求关系已经实质性逆转的情况下,应逐步停止预售制并彻底转入现房销售。

在易居研究院智库中心发布的研究报告指出,导致各地烂尾楼出现的原因主要包括“施工方未收到施工款或存在施工纠纷”、“房企自身出现债务问题和资金短缺”、“预售资金账户出现资金缺空或违规挪用”、“房企等待政府返还土地出让金或补助资金”。

而对于应对措施,该报告中指出,可以通过“规范预售许可资金监管内容,创新监管方法”和“设立共同账户,用于资金监管和调配”等缓解预售资金监管难的问题。

“客观而言,在我国商品房体系建立过程中,预售制确实起到了重要的积极作用,不仅加快了经济发展,同时也助推了我国房地产30年的繁荣,预售制带来最直接的效果,就是加快了开发商的资金周转效率,这也使得更多人在这些年住上了拥有独立产权的房子”,7月18日上午,合硕机构首席分析师郭毅通过微信向《每日经济新闻》记者表示,预售制度本身其实没问题,只是需要到了一个“打补丁”阶段。

郭毅提到,对开发商而言,十分有必要提高开发商自有资金比例,让真正有实力的开发商去开发房子。而对于预售资金监管,“楼盘封顶前绝不能发放按揭贷款。预售资金全部进监管账户,并按照规定提取不被挪用”需要的是落实到执行阶段,如果这一屏障失效的话,势必会造成烂尾楼现象。

“既然现阶段商品房预售制到了‘打补丁’阶段,就十分有必要向一些制度成熟的地区学习预售制精髓,比如制定更加完善的预售资金管理体系、执行更严格的预售资金拨备制度等。”郭毅认为,比较直接的一个方式就是,预售资金的划转可以直接与项目进度挂钩,项目达到一定进度后,才能从里面划转一定比例的资金,且对于违规方可以设置明确的惩处措施。