一起床，便在朋友圈中发现海通姜超先生发表的观点，由华尔街见闻转载的《关于本轮经济的五大重要判断》。姜超先生用经济学理论和系统的数据支撑，为我们论述了为什么过去10年买房收益高，而未来10年买股票可能收益更高。我也许写不了姜超先生这么专业的文章，但我想说说用日常的常识来判断的为什么过去要投资房地产，未来可能要投资股票。
从买房交易者的背景和选择，看2012年前后房地产市场
2011年我才开始研究股票调研分析与估值，2012年后我才开始真正去研究和分析房地产。因为我2008年上学的时候，并没有足够的能力去购买房产，虽然当时认为买房是对的。但是2012年之后，我认为房地产虽然不一定不赚钱，但是当时按照租售比去计算的话，房地产并不是最好的投资选择。
当然，除了数据层面的研究和分析，以及与相关专业的朋友去调研，我还有一个重要的信号。从2012年之后，我发现房子比较多的、且真正有钱的人，都在逐步卖房。而2012年之后买房的，大多是钱不多、或者是刚需、或者是最后想跟风的人。2012年开始卖房的人，大多在社会中层次比较高，接触的信息面比较全面，主要是北京城区的信息面比较全面的人。而2012年之后买房的，大多是信息面不全，且2012年之前没有太多钱，但看到2012年或2016年上涨，按耐不住的，年龄不大或信息面不全的人。
从2016年的局部缩影，看之后的房地产市场
如果说2012年是两个人群的分水岭，那2016-2017年更是明显的分水岭。2012年之后，即使房价不便宜，但也没有涨到2016年那种离谱的，透支多年经济的估值。我想看到这里，一定会有很多朋友觉得作者不懂房地产。认为房地产怎么会离谱呢？不是应该怎么高都合理么？
讲专业的数据，那是经济学家的事，我只讲一些普通老百姓都能明白的最浅显的但却不愿意相信的道理。
2016年，我去崇礼玩，我住的宾馆的老板就有很多门面。他说，现在我们租门面很赚钱，但是租门面的人却有的赚有的赔，因为他们利润太低，但是我们房租也不可能降。另外，他虽然经营宾馆，但他也不想干了，他说我一年经营宾馆所投入的时间经历和收益比太差了，我不如把宾馆盘出去。我就吃房租。这是一个小城市房地产市场拉高实体经济成本的真实写照。
而在北京城区，我认识很多优秀的名校毕业生。他们可能在BAT里面做着非常体面的工作，如果跟同龄人比，他们算是佼佼者。但如此的佼佼者，如果不靠家里，几乎买不起距离单位正常一小时能到通勤的房子。即使是租房，就算居住条件极差，每个月的成本也在2000元以上，如果想住的好点，单人成本在3000以上，但通勤时间肯定会更长，如果想通勤时间短一些。两个人一起住的单人成本至少在5000。这些钱从哪里出呢？是从个人腰包里出么？其实并不是，是要从他的工资里出，是从企业的经营成本里出。企业的经营压力呢？不也一样么？所以，才会产生因为有产业园的房租优惠，而催生的新生意，产业园的价值是什么？房地产。
其实，用常识就能判断出，如果中国现在地产在3-5年内再涨一倍，中国居民消费都将被地产挤压，无论是租房的、还是刚需的，无论是企业还是政府，大家都将越来越穷。因为，我们在地产上做的所有投资，其实并没有真正的实际产出太多价值，而产出的只是泡沫。
2018年之后，看股市中的科创板如何创造神话
2017年对房地产严格的政策不会改变，从风险角度讲，不可能让房地产出现大幅下跌，这也会伤害很多人的利益。但从长期的风险角度讲，也不能让房地产再疯涨下去了，否则经济崩溃的债，还需要所有人一起背负，到时候很多年都喘不过气来。绝大部分老百姓，把钱都压在房子上，手里没有现金，最后可能也就是落一个满足自住需求吧，而很多人还是买的老破小或者是远离城市的房子。
经济真正的发展，还是得创造价值，而不是吹泡沫。2018是将过去十年的泡沫大力挤破一部分的一年，主动去杠杆，就是主动去泡沫。而想要通过房地产赚取泡沫的钱，可能不那么容易了。是否有全民的泡沫机会，可能也只能是大家都能投资的房地产或者股票领域了。
2019年，科创板将成为中国股市的新生事物，科创板的诞生不亚于中国股市诞生的重要性。也因此，科创板也是千呼万唤始出来，而且还有创业板、新三板、战新版多个板块为其试水和保驾护航。科创板也成为2019年有可能通过造富，能实际拉动经济的举措。而2019年科创板的推出和造富奇迹，可能为未来5年乃至10年中国经济的发展指明了大方向。真正用科技创新，拉动实体经济，让中国制造走向中国创造，让中国掌握核心的世界领先科技。掌握了如芯片、材料、生物医药等全球领先的技术，我们才真正有可能超越美国经济。
小结：
赚钱一部分靠运气，一部分靠努力，所谓的命运。如果你有命，能在2008年之前因种种原因买了房子，也卖出赚到了钱，恭喜你已经在中国跃升一个财富层级。而如果你那时候还像我一样在上学或者没有任何存款，也许2019年将是你的巨大机会，而这一次机会，可能不来自于房地产，而是来自目前正在紧锣密鼓，即将闪亮登场的科创板，科创板也有望成为中短期和长期的中国经济引擎！
作者博实，曾在互联网、教育领域从事市场分析、研究与金融投资工作。欢迎交流，微信wgb929。
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