【基本情况】
案例一、2021年4月某日，某区市场监督管理局受理一起超备案价销售商品房的投诉。执法人员经调查，发现涉诉商品房为2013年开发，期间因股东之间发生纠纷，部分房源到2015年没有售出，该公司对库存房源提请价格部门进行二次备案，价格部门予以批准。2015年9月胡某购得该库存房源一套，2018年3月因胡某银行贷款断供开发商出资赎回。开发商将该房屋单独向当地发改部门申请二次备案，发改部门以该房产属于二手房予以了拒绝。2018年5月投诉人王某从该公司购得该商品房，合同价每平方米3663元，实际成交价每平方米4000元。2021年4月，王某得知国家对新建商品房销售价格有“不得超过备案价”的法律规定，其从A公司购买商品房支付的总房款不仅超过了备案价格，也超出了合同价。由于涉诉商品房交易时间至今已经超过两年法律追诉期，市场监管部门组织双方进行调解，最终双方答成和解。但在调解过程中，A公司提出涉诉房屋不是新建商品房，而是经过正规途径赎回的二手房，不应当遵守新建商品房预售备案制度。
案例二、2021年4月某日，张某接到某新建小区售楼小姐电话，说近日该小区有房屋对外出售,张某应约到售楼中心，售楼中心工作人员告诉张某该楼盘早已售罄，为了打消张某的疑虑，还特意打开网签系统，显示该楼盘均已经网签，但网签显示，房源信息有红底、蓝底和灰底三种颜色，经过工作人员介绍才知道，蓝底的信息是抵充工程款的房子，也是名花有主的。正当张某准备离开时，事先联系他的售楼小姐将其约至一房产中介门店，并告知张某房子一定有，只是这房子是抵工程款的，如果想购买这种房子还要多交40万元差价费，同时告知张某，只要资金足够，三天之内确保过户，合同是与开发商签署的。张某按约缴款后，40万差价费不入开发商账号，该门店收取2万元中介费后，其余款项开发商通过其他非监管账户回收，合同显示的是正常的商品房交易，依此程序操作，张某如愿购得一套心仪的商品房。
【争议焦点】
以上两则案例，一是通过正规途径赎回的房子，一是抵工程款的房子。两种房子实际交易价款都超出政府备案价，只是第一则案例貌似经过政府相关部门同意，第二则是在监管之外进行加价销售的。第二则案例形式上说也是经过政府同意的，因为网签系统是住建部门设置用于监管购房人购房资金的，只是其中价外加价部分没有纳入政府监管视线。出现此种情形，一旦有购房人对此加价行为提出异议或要求退款，市场监管部门究竟该如何处置？
以上两则“回笼”房屋再销售，究竟该按照新建一手商品房进行交易，还是按照二手房的交易规则进行交易，市场监管部门向发改委和住建局进行咨询，住建部门认为：按照涉诉房屋的实际交易次数，应当认定为二手房。因为涉诉房屋通过正规途径赎回，且根据时间跨度较长的属性，此类房屋不应属于新建商品房，因此也不应当纳入新建商品房预售备案之列并用备案价制度进行规制。发改部门认为：认定是一手房还是二手房应以产权转移为标准。对于在首次交易已经取得产权证的房屋，再进行二次交易应当认定为二手房，发改部门不能重新给与二次备案。如果首次交易并没有依法取得产权证，再交易时可以视同首次交易，开发商提出二次备案，发改部门也会同意予以备案。
【定性分析】
要解决这个难题，必须首先对涉诉房屋的性质进行认定，即必须认定是新建一手房还是二手房？笔者认为：住建部门的意见更加符合“回笼”商品房交易合同签署的真实意思表达。首先无论是住建部门还是发改部门，其总体目标都是维护特定房地产市场公平公正的交易秩序。尽管此类“回笼”商品房首次交易时，首次购房人可能未必实际取得产权证明，但是，只要买卖双方已经签署合同，且购房人按照约定完成网签支付首付款，其标的物房屋在资金纳入政府监管账户的同时，就获得了政府的监管保障。而因为后期资金、按揭贷款不能按期还款的原因出现其他状况，并不必然导致购房人主张权益的丧失。其次，国家对新建商品房实行价格备案制度，其目的是为了维护特定时期内新建商品房交易价格相对稳定不出现较大波动。由于新建商品房交易过程中可能因为特殊原因而出现交易跨度变长，开发商也可能因此会向当地发改部门申请二次备案，这也在情理之中。第三、住建部门将“回笼”商品房作为新建商品房进行管理，并为超出备案价的商品房开绿灯，表面看仅仅是在帮助开发商销售房产确保资金尽快回笼，其实也在帮助开发商逃避缴纳相关费税。因为我国的新建商品房和二手房的税种和税率是不一样的。超出备案价的部分应当补缴增值税费。
综上，执法人员认为，“回笼”商品房应当认定为二手房。且只有将“回笼”商品房置于政策阳光下进行监管，才能有效堵住开发商违法假借抵充工程款名义和通过虚假交易虚假诉讼进而捂盘加价销售的政策漏洞。
