通常大家对物业公司是如何进驻自己居住的小区为自己服务的，并不知情和了解。因为往往是在你买房入住前小区物业公司就已经存在了，你也不知道他是通过什么渠道、方式进入小区为自己服务的。
正常情况下，物业公司入驻小区给业主提供服务，都是通过招投标的方式进来的。因为在业主入住小区前的前期物业招投标，招标人都是建设单位或开发商，他们操作的过程业主一般很难知道和了解，所以业主对服务自己小区的物业公司，是如何进入可能真的不是很清楚。
在通常情况下，物业公司进驻小区，是按照以下几种方式进入的。
一、通过协议方式。这种情况一般是自有产权，国外捐赠建设，国家有保密、安全要求的单位，按政府文件要求可以采取协议的方式选聘物业公司。
二、邀请招标的方式。这种情况下一般是小区的面积比较小或投标人少于三人，经政府主管部门批准可以采取协议的方式选聘小区的物业管理企业，即邀请招标的方式选聘小区的物业。
三、公开招投标的方式。小区的建筑面积符合政府规定的招投标面积，就必须采取公开招标的方式选聘小区的物业公司。
下面就普遍采取的公开招投标方式选聘小区物业公司的操作程序简述如下：
1、确定招标人：前期物业的招标人，是建设单位。已经成立业主委员会的小区，由业主委员会作为招标人，
2、招投标代理：招标人需委托有一定资质的招投标代理公司，来完成招投标文件的编制、评标等工作。要成立招投标领导小组，其中成员有招标人代表、评标技术人员或专家参加，其中物业方面的技术、专家人员在领导小组内所占的比例不低于50%。
3、招投标文件的编制：招标文件里面要介绍以下内容，小区的基本概况，包括房屋的总建筑面积、占地面积、公共设施设备完好情况、销售和入住率情况等。
4、招标人发招标公告或招标邀请书。招标人采取公开招标方式，应通过报纸、广播、电视或其他公开方式发布招标公告。招标人采取邀请招标的方式，招标人应当向三家以上具有相应物业资格的物业管理企业发出投标邀请书。公告包括招标人的名称、地址、联系方式，招标物业的名称、地址、使用性质、建筑面积及实施管理的时间，投标人资格条件、报名地点和期限等内容。
5、投标。投标人依据招标人提供的资料，编写投标书。其中包括资质标、商务标、技术标等三部分
6、开标评标。按照投标人要求的时间由招标小组的专家对投标单位所交的标书进行评标。
7、宣布中标结果。按照行业管理规定及标准，对投标单位所提交的文件资料，进行打分，按照分数的高低及中标管理办法的规定，投标小组宣布得分数第一名的投标单位，为中标单位。
8、发中标通知书。招标单位向中标企业发出中标通知书，限期协商签订小区的物业管理合同。如果中标单位没按期限协商签订小区的物业管理合同，按照投标管理办法，顺延下一家投标企业为中标企业。
那么，为什么我们入住的小区前期物业，基本上都是开发商自己的物业企业呢？就是因为他们利用了物管条例当中规定面积小或投标人少于三家的情况下，可以采取协议的方式选聘物业企业，也就是邀请招标，因为开发商是前期物业的招标人，通过运作它可以让报名的企业少于三家，这样再通过谈判和另一家达成妥协协议，他报名投标的物业公司就可以顺理成章的成为了他所开发小区的物业管理公司了，这种前期物业的招标管理模式对于开发商是非常有利的，对其他物业管理企业是有失公平的，而对小业主日后的维权和申诉是非常不利的，所以真希望政府有关部门一定要把前期物业的选聘工作，完全由小区所在地的政府主管部门或街道做为投标人来做此项工作，选聘小区的前期物业公司，还其他物业管理企业一个公开竞争的平台，还小区业主一个公平的生活环境。
