继上周两只公募REITs停牌一日后，今日盘前，又有三只公募REITs公告早盘停牌一小时。

停牌的背后，是这类产品价格的持续上涨。富国首创水务REIT2022年以来涨幅超40%，上市以来涨幅更是超96%。

业内人士表示，如果二级市场价格明显高于资产端价值，存在因价格下跌导致投资亏损风险；此外，价格上涨还会使现金分派率显著下降。

多只REITs停牌

2月14日盘前，建信中关村REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT三只公募REITs齐发公告称，今日早盘9:30起至10:30停牌1小时。

2月12日，中航首钢绿能REIT发布基金溢价风险提示称，2月11日收盘价为19.066元/份，相较于发行价13.38元/份出现较大幅度溢价，提醒投资者密注意投资风险。

2月9日盘前，红土盐田港REIT、富国首创水务REIT发布停复牌及交易风险提示公告，两只公募REITs均在2月9日停牌一天。

红土盐田港REIT2022年以来已经发布四条溢价风险提示公告。

图片来源：Wind

在这些停牌和交易风险提示公告中，各家都通过举例的方式列举了二级市场涨幅较大的风险：公募REITs以获取基础设施项目租金等稳定现金流为主要目的。随着交易价格的大幅上涨，净现金流分派率将显著下降。

以首批上市的中航首钢绿能REIT为例，公告显示，如果投资者在首次发行时买入该基金，买入价格13.38元/份，该投资者2021年6月1日至2021年12月31日期间的现金分派率为8.52%；如果在二级市场以19.066元/份的价格买入该基金，投资者2021年6月1日至2021年12月31日期间的现金分派率为5.98%。

上市以来持续上涨

从二级市场表现来看，富国首创水务REIT涨幅最高，上市以来二级市场涨幅达到96.02%；紧随其后的是红土创新盐田港仓储物流REIT，二级市场涨幅也高达74.48%；华安张江光大园REIT涨幅为44.25%、东吴苏园产业REIT涨幅也超40%。还有四只REITs成立以来涨幅超30%。

从今年以来表现看，富国首创水务REIT涨幅超40%，红土盐田港REIT、招商蛇口产园REIT涨幅也超30%。

图片来源：Wind

建信基金认为，公募REITs作为一类全新的配置品种，兼具股债属性，债性体现为每年稳定的高比例分红，股性体现为场内价格的变动。另外，受益于近期公募REITs行业利好政策、大基建板块持续走强等因素影响，公募REITs年内二级市场价格出现普遍上涨，这也是公募REITs股性特征的体现。

溢价如过高 回落概率大

建信基金相关业务负责人表示，整体而言，一级和二级市场就统一资产的定价是密切关联的，估值定价相互锚定又相互修正。但受到产品端属性、市场情绪的影响，两个价格可能会出现偏离的现象，如果二级市场价格明显高于资产端价值，则回落概率较大，此时投资公募REITs的风险收益比可能有所下降。

一位公募REITs基金经理表示：“如果二级市场价格大幅波动，尤其是价格大幅上涨至显著高于公募REITs内在价值时，新进入的投资者会面临两重风险：一是从长远看价格会向内在价值回归，存在因价格下跌导致投资亏损风险；二是因价格上涨，使持有公募REITs的预期内部收益率下降，无法实现投资目标。”