全国爆发大范围的强制停贷潮，绝非一朝一夕之功，也引发了对其中蕴含的诸多法律问题的考量。

其中的焦点问题是：期房烂尾的话，还要不要还房贷？

网上一堆说要还的，尤其是银行，理由是：

银行和购房人之间的贷款合同，和开发商与购房人之间的购房合同是两回事。

贷款是银行的，期房烂尾是开发商造成的，跟银行没有关系。

还举例说比如你借钱给亲友买房，如果烂尾，是不是亲友不用还钱？

之前多年，法院基本都判令业主继续还房贷，直到最高法院判例“（2019）最高法民再245号”出现：

（2019）最高法民再245号

本案系经最高法院审判委员会讨论决定，最高法于2020年12月3日做出判决，并于2021年2月19日发布。该案的判决对处理购房者、贷款银行以及开发商之间因按揭贷款买房产生的纠纷，具有很强的指导意义。

裁判要旨：1. 因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。

2. 案涉《借款合同》相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。

3. 本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，因开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。

该案件也是一波三折。

王某某等三人购买一处商业用房，并向银行申请了7397万元按揭贷款，后来因为开发商没有按照约定交付房屋，王某某不再偿还贷款而被银行告上法庭。

一审法院认为，是因为开发商没有按时交付房源，使得《商品房预售合同》被解除，随之导致银行与王某某签署的贷款合同被解除，上述合同的解除不能归责于购房人，因此，开发商应代替王某某承担赔偿银行损失的责任。

银行不服判决，案件进入二审。二审法院认定，从法律关系上说，购房人王某某是委托开发商向银行归还贷款本息，但开发商并未偿还，故王某某与银行的借贷民事法律关系未消除。二审法院判决，撤销一审判决，要求王某某等三人在判决生效后三十日内向银行偿还贷款。

之后，案件进入最高法的终审判决。

终于，转机来了。购房人胜诉，不需要再还房贷！

如最高法判例所说，“开发商违约不能交房导致各方合同解除”，贷款合同是建立在预售合同的基础之上的，后者无法履行，前者自然也就解除了。跟向亲友借钱买房完全不同。

按揭法律关系有：

1. 购房人和开发商之间的商品房买卖合同关系；

2. 购房人和银行之间的借贷合同关系；

3. 购房人将所购房屋的相关权益作为按约偿还贷款本息的担保而与银行产生的担保合同关系；

4. 购房人授权银行以购房人的名义将所贷款项直接转存开发商账户上的委托代理合同关系；

5. 开发商为保证购房人清偿贷款与银行产生的保证合同关系。

如果你亲友把买的房子抵押给你，并且卖房人签订保证合同，保证你亲友会清偿借款，才跟按揭一样。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

所以，你买的房子烂尾后，真的可以不用还房贷，但不是当然的、自动的不用偿还贷款，需要首先解除房屋买卖合同，而后与银行协商或诉讼停止还贷。